Renditeliegenschaft kaufen: Rendite, Finanzierung und Prüfung

Bruttorendite und Nettorendite

Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Sie ist schnell berechnet, sagt aber wenig über den tatsächlichen Ertrag aus.

Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich Betriebs und Unterhaltskosten, Verwaltung, Leerstände und Rückstellungen für Erneuerungen. Für einen fairen Vergleich zwischen Objekten sollten Sie immer mit der Nettorendite rechnen und auch die Kaufnebenkosten einbeziehen.

Wie die Finanzierung funktioniert

Bei Renditeliegenschaften verlangen Banken in der Regel höhere Eigenmittel als bei selbstbewohntem Wohneigentum, häufig mindestens 25 Prozent, und Gelder aus der Pensionskasse dürfen nicht eingesetzt werden. Die Tragbarkeit wird anhand der nachhaltigen Mieterträge beurteilt. Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken, Versicherungen und Pensionskassen, die Unterschiede sind oft erheblich.

Prüfliste vor dem Kauf

• Mieterspiegel mit Mietbeginn, Mietzinsen und Kündigungen
• Leerstände der letzten Jahre und Vergleich mit dem Markt
• Mietzinspotenzial und rechtliche Grenzen bei Erhöhungen
• Zustand von Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Fenstern, Investitionsbedarf der nächsten Jahre
• Energieträger und Sanierungspflichten
• Baurechtliche Reserven und Verdichtungspotenzial
• Grundbuchauszug, Dienstbarkeiten und allfällige Altlasten

Chancen und Risiken

Renditeliegenschaften bieten stabile, planbare Erträge und einen realen Sachwert. Dem stehen Risiken gegenüber: Zinsänderungen, Leerstand, unerwarteter Sanierungsbedarf und regulatorische Änderungen. Wer die Zahlen sorgfältig prüft und mit realistischen Annahmen rechnet, reduziert diese Risiken deutlich.

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