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Ratgeber Renditeobjekte
Mehrfamilienhaus verkaufen: Ablauf, Wert und die richtigen Käufer
Ein Mehrfamilienhaus ist für die meisten Eigentümer ihr grösster Vermögenswert. Beim Verkauf geht es um mehr als den Preis: um die Mieter, um vollständige Unterlagen und um Käufer, die ein solches Objekt wirklich finanzieren können. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es ankommt.
Wie der Wert eines Mehrfamilienhauses entsteht
Bei vermieteten Liegenschaften steht der Ertragswert im Vordergrund. Er ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, die mit einem Zinssatz kapitalisiert werden. Dieser Satz berücksichtigt Lage, Zustand, Mieterstruktur und Risiko. Je tiefer das Risiko, desto höher der Wert.
Käufer achten zudem auf den Zustand der Bausubstanz, anstehende Sanierungen, das Potenzial für Mietzinserhöhungen nach Renovationen, allfällige Ausnützungsreserven auf dem Grundstück und die Energieeffizienz.
Diese Unterlagen erwarten Käufer
Professionelle Käufer prüfen ein Mehrfamilienhaus genau. Wer die Unterlagen vollständig bereithält, verkürzt die Prüfung und stärkt seine Verhandlungsposition:
- Aktueller Mieterspiegel mit Flächen, Mietzinsen und Vertragsbeginn
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Grundbuchauszug, Katasterplan, Pläne und Baubeschrieb
- Übersicht der Investitionen und Sanierungen sowie eine Unterhaltsplanung
- Police der Gebäudeversicherung und Angaben zu Heizung und Energie
- Allfällige Dienstbarkeiten, Baurechte und Auflagen
Was mit den Mietern passiert
Beim Verkauf gehen die bestehenden Mietverhältnisse auf den Käufer über (Art. 261 OR). Für die Mieter ändert sich vertraglich zunächst nichts. Gerade deshalb möchten viele Eigentümer vermeiden, dass die Mieter durch ein öffentliches Inserat verunsichert werden oder Besichtigungen den Alltag im Haus stören. Ein diskreter Verkauf mit wenigen, gezielten Besichtigungen schützt die Ruhe im Haus.
Wer Mehrfamilienhäuser kauft
- Privatinvestoren, die eine stabile Rendite suchen
- Family Offices und vermögende Familien
- Pensionskassen, Anlagestiftungen und Immobilienfonds, oft ab einer gewissen Objektgrösse
- Bauträger und Entwickler, wenn ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung möglich ist
Steuern beim Verkauf
Wird ein Gewinn erzielt, fällt bei Privatpersonen die kantonale Grundstückgewinnsteuer an. Sie sinkt in den meisten Kantonen mit der Besitzdauer. Gehört die Liegenschaft zum Geschäftsvermögen oder einer Gesellschaft, gelten je nach Kanton andere Regeln. Die Handänderungssteuer bezahlt meist der Käufer, in den Kantonen Zürich, Zug, Schwyz und Aargau wird keine erhoben. Lassen Sie die steuerlichen Folgen vor dem Verkauf von einer Fachperson berechnen.
Persönlich beraten
Sie überlegen, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen? Wir schätzen den Wert kostenlos und vertraulich ein.
Lieber öffentlich verkaufen, mit Inserat auf allen Portalen? Unser Ratgeber bei Voyage Homes erklärt den klassischen Weg.
Häufige Fragen
Muss ich die Mieter über den Verkauf informieren?
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Wann und wie Sie die Mieter informieren, besprechen wir mit Ihnen. Bei einem diskreten Verkauf erfahren sie in der Regel erst davon, wenn der Käufer feststeht.
Wie finden Sie Käufer ohne Inserat?
In unserer Datenbank sind geprüfte Investoren, Family Offices und Privatkäufer mit Suchprofil und Finanzierungsnachweis hinterlegt. Wir gleichen Ihr Objekt mit diesen Suchmandaten ab und stellen es nur passenden Käufern nach unterschriebener Vertraulichkeitserklärung vor.
Was kostet mich der Verkauf?
Erstgespräch, Ersteinschätzung und Bewertung sind kostenlos. Eine Provision fällt nur im Erfolgsfall an und wird vorher schriftlich vereinbart.
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Allgemeine Information, keine Steuer oder Rechtsberatung. Stand Oktober 2026.